其他回答(共7条)

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  2021-12-23 16:41 黄益汉 客户经理

  你看下办理了预售许可证吗？如果你的房屋有预售许可证，那么开发商可能做的是在建工程抵押，给你说，就算是你买的房屋先抵押给了银行在卖给你，以后打官司，记住最高人民法院对这个特殊的事情处理是先解决购房户，在解决民工工资，最后是银行。虽然和物权法，登记办法有矛盾，但是最高人民法院做了解释。
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  2021-12-23 16:20 黄睿多 客户经理

  应对方法
  （一）开发商原因造成的
  勤于查询
  购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。
  签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。
  签好《购房合同》
  《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。
  无法办理房产证的情况及对策
  一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
  1．开发企业已经破产或被取消天分，无法继续办理楼盘的大产权；
  2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金； 中国资讯村
  3．开发商没有完成竣工备案工作；
  4．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
  5．楼盘被法院查封；
  6．开发商没有取得建筑面积实测数据；
  7．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；
  8．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；
  9．开发商不及时办理“大产权”；
  10．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；
  11．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；
  12．房屋契税尚未缴纳；
  13．公共维修基金尚未交付；
  14．提交办理房产证的文件不合格；
  15．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；
  16．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；
  17．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
  造成这些情况产生的原因有四种：
  第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—11种。
  第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一15种。
  第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第16种。
  第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第17种。
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  2021-12-23 16:17 赵飞虹 客户经理

  可以销售，但购买者要注意风险。开发商不能还款就倒霉了。
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  2021-12-23 15:54 齐春春 客户经理

  开发商抵押给银行的房子是可以买的。
  
  被抵押房产也可以进行转让，一般来说银行都是只要资金，很多开发商抵押给银行的房子就和新房一起卖了，在抵押的房子是可以根据购房者付款逐步办理解押的，最后解押完成了就可以交付了。
  
  买新房的流程是什么
  
  1、选择开发商
  
  购买新房需要经历的第一个步骤就是选房，购房者在选房时需要检查所购楼盘是否有“五证二书”，只有五证齐全的房子才意味着开发商开发的房子是合法的。
  
  2、选择楼盘
  
  选择合适的楼盘也是其中很重要的一步，选择楼盘时，购房者应该首先了解房屋的产权性质及年限：普通住宅的产权年限应为70年，商业性质房屋为40年;其次还需要看该楼盘的配套，配套包括商业配套、医疗配套等多方面。
  
  3、选择房屋户型
  
  购房者所选择的房屋户型会影响购房者住进去之后的舒适度，但是房屋面积的大小，是由购房者目前的经济水平来决定的，户型则是由购房者的目前或未来家庭成员来决定。
  
  4、签合同付款
  
  在购房者确定好房源之后，就可以着手和开发商签订房屋买卖合同了，买卖双方在合同中应该明确以下问题：确定面积、确认交房条件、贷款问题、确认物业信息、注意约定违约责任等，以方便出现为了能有效保障合法权益，合同的内容尽量要细节化。
  
  5、验收入住
  
  最后就是验收入住的环节，在收房时，购房者应仔细检查房屋的质量，同时要求开发商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。
  
  买新房有哪些注意事项
  
  1、按照合法程序和标准签订合同
  
  在房屋买卖的过程中，买卖双方应该按照标准签订房屋买卖合同，并且应该按照文本中所列条款逐条逐项填写，不要随意去签订开发商自己定的《购房协议书》。因为这并非购房的必经程序，这种合同一定是权利义务不平等的，对购房者尤其不利。
  
  2、事先约定交房时限
  
  很多购房者在买房时都有遇到开发商延期交房的情况，因此，为了避免开发商延期交房的情况发生，购房者可以在房屋预售合同上注明交房时间。
  
  3、明确双方违约责任
  
  买卖双方在签订购房合同时，还应该明确双方的违约责任，一般来说购房者容易出现违约的地方就是延期交付房款，但是开发商违约的情况却有很多，比如说一房多卖、房产证无法按时办理等等，因此，购房者为了避免这样的情况发生，最好在合同中就约定好双方的违约责任，规范双方
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  2021-12-23 15:32 齐晓影 客户经理

  以我们的工作实践来回答：
  1、据悉，目前银行发放的开发贷款属于在建工程抵押贷款（信贷额度），没了纯粹的土地抵押了。2、银行从利益最大化的角度出发，必然要求在售楼中承接个人房贷。两者之间的衔接是，开发商是分批预售的，每次预售前，开发商会通知银行本次推出的楼盘目录。银行会对此去交易所递交书面确认承诺，同意在全部的抵押清单里撤销这部分房屋的抵押。然后交易所就会“释放”它们，进行预售和预告登记（合同的备案登记和抵押预登记）。并且，银行在其后的个贷放款时，计提部分资金（例如5%）作为保证金放在（冻结在）开发商名下的保证金专项账户上，直到最终开发商履行完全部义务。
  3、开发贷款不是一次性发放给开发商的，银行只是开了阶段性的信贷额度。开发商要用钱时，必须每次提出申请，用于支付工程款或购买器材设备，而且必须提供对方的账号和发票。钱是跳过开发商直接给收款下家的。这些约定都会事先在双方的协议里明确。这样的做法，银行已经将风险降至最低了。
  银行与开发商之间的合作意义可参见我的知道回答：
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  2021-12-23 15:24 赵骥万 客户经理

  首先，买期房肯定有风险，但房地产二级市场上交易的绝大多数是期房。期房风险主要存在于交房时间、产权证办理、开户费缴纳、土地使用权纠纷、开发公司资金链等等多个方面。楼主说的这种开发商抵押部分楼宇的现象也是普遍存在的。这样的楼宇在解押前是没办法通过验收备案的，也就是不能合法交房。如果该房产不能贷款建议不要购买，若可以贷款一定要问一下银行你的贷款性质：是消费贷款、信誉贷款还是正常购房的抵押贷款（也就是按揭。主要特征是只有住房按揭可以贷款时间上限达到30年，数额上限达到房产市值的70%）。如果是正常的住房按揭，则银行最多可承担70%的风险，这样的楼盘还是可以考虑购买的。（但是我所在的城市也有正规开发商跑路的先例，30%的风险虽然是小头，但也是风险。）房地产行业有很强的地域性，我也不好给你一个很准确的结论，建议到当地建委网站上查询一下开发商提供的预售证号，如果所有信息都跟建委公布的一致，这样的开发商一般没问题。购房是大事儿，也希望楼主买的、住的都称心如意。
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  2021-12-23 15:05 赵骏凯 客户经理

  网友提问：如果房地产开发商已经将土地证抵押给银行贷款，那么这个楼盘是否可以购买？将来办房证是否会出问题？ 向阳律师回复：建设部《城市房地产抵押管理办法》中第三十七条做了明确的规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有。”因此商品房在抵押后是可以销售的。 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。 不过对于购房者来说，存在的风险就是开发商到期不能还款银行行使抵押权时，地上的建筑会一起拍卖。