其他回答(共7条)

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  2021-12-23 17:25 粱俊芳 客户经理

  已还清银行贷款的房屋可以过户，未还清银行贷款的房屋不能过户。

  尚未还清银行贷款的房屋，由于处于被抵押的状态，无法正常过户。虽然可以进行买卖，但在交易过程中存在诸多问题，尤其在买方无法一次性付清房款的情况下，稍有不慎，给买卖双方均可能带来较大风险。

  未还清贷款房屋过户解决方案：

  1.由买方还清剩余贷款

  若买方能够一次性付清房款，或是剩余贷款金额较小，买方首付款足以还清的，卖方可申请提前还贷，由买方代为还清剩余贷款，以注销房屋抵押登记，使房屋能够正常过户交易。不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。
  

  2.房贷转按揭

  转按揭是指经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。但由于转按揭办理手续十分复杂，对贷款银行来讲又存在诸多风险，导致许多银行不愿意开展此业务，故使得此种操作模式在实践中的可操作性大大降低。
  

  3.借款“赎证”

  当卖方无力提前还贷，买房也无法一次性支付足够房款的情况下，卖方可以通过向第三人借款提前还贷，以解除房屋抵押，也就是俗称的“赎证”。为促成买卖双方之间的交易，不少房屋中介机构会主动向卖方推荐借款人。对此，建议卖方谨慎审查，签订书面借款协议，以防止因不能顺利得到借款而导致房屋抵押无法解除，造成违约。

  已还清银行贷款的房屋可以过户，过户手续：

  1. 买卖双方与经纪方签署房地产买卖合同，买方付定金给卖方(由经纪方托管)

  2. (卖方房地产抵押中)

  3. 卖方办理申请赎楼手续

  4. 买方将首期款存入经纪方指定银行帐户作资金监管，并交纳佣金和相关费用，买方向指定银行办理申请按揭手续。

  5. 按揭银行出具贷款承诺书  

  6. 卖方赎出房地产证并注销抵押登记后，交经纪方或经纪方指定按揭担保公司托管，经纪方或将托管之定金炜给卖方，卖方支付佣金  (卖方持证在手)

  7. 买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》，递件过户

  8. 10个工作日(以当地房管部门规定为准)

  9. 国土局出税单，买卖双方交纳税费，买方领取新房地产证

  10. (买方按揭付款)

  11. 买方和按揭银行到国土局办理房地产抵押登记手续；监管银行将首期款(留总楼款5%作尾款)划入卖方账户

  12. 10个工作日(以当地房管部门规定为准)

  13. 按揭银行将按揭贷款划入卖方帐户

  14. 卖方结清该房地产相关费用，称交该房地产给买方，监管银行将尾款划入卖方帐户

  15. 过户费用：

  5年内的普通住房

  契税：过户的价格×1.5％

  交易手续费用 每个平米6元

  产权登记费用 50元每套

  印花税 买卖双方各万分之五

  营业税 过户价格×5.2％

  如果是5年内的非普通住宅（面积在144以上）的契税是3％

  5年外的普通住房

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  2021-12-23 17:18 黄白燕 客户经理

  按照法律规定未满五年的经济适用房是不能上市交易的，如果上市交易是无效的合同，你可以在五年限期到后再办理过户相关手续，只要卖房子的人没有问题，就不会有事的！
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  2021-12-23 16:45 连丽红 客户经理

  可以，但是必须是以买卖的形式办理。

  根据《城市房地产转让管理规定》：

  第七条

  房地产转让，应当按照下列程序办理：

  （一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

  （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

  （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

  （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

  （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

  （六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

  扩展资料：

  根据《城市房地产转让管理规定》：

  第六条

  下列房地产不得转让：

  （一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

  （二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

  （三）依法收回土地使用权的；

  （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

  （五）权属有争议的；

  （六）未依法登记领取权属证书的；

  （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  房屋过户费用：

  1、继承主要费用 继承权公证

  继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

  在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：

  第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

  第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

  第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

  2、赠与主要费用 个税+契税+公证费

  如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。　

  不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。

  3、买卖主要费用 营业税+个税+契税

  以该房产满五年和未满五年两种情况计算：

  第一种，房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费。

  第二种，房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。　

  个贷专家指出，在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 16:13 黄睿多 客户经理

  也许五年后房价涨的使业主愿意支付违约金来违约了但时间不能太久 要不夜长梦多！ 可以办理，有法律效力。但是风险比较大！因为以下几点： 1.公证处,
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  2021-12-23 16:13 辛国海 客户经理

  有法律效力。
  但风险较大。
  因为能过户前，房产还是登记在原业主名下，如果业主在这段时间欠债被告上法律，名下物业会被查封及拍卖，这时，不仅房产不能过户，已付全款也追不回。
  所以，不建议这样操作。还是建议等房产满两年再买，直接办理过户。
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  2021-12-23 15:55 齐新玉 客户经理

  你们俩个都违法``````
  违法行为进行公正 还叫公正吗？
  不知道你们合同的详细 所以 不好说
  不过 应该不会吃什么亏（比如他耍赖啊 什么的）
  下面 是一个类似的报道 你参考下`````````
  `````````````````````````````````````````````````
  经济适用房购买未满5年不得上市交易，这是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，有人甚至直接把经适房“房票”卖给别人。但这种私下交易很容易“流产”，受房价上涨等因素影响，房主常常反悔，而“未满5年不能卖”就是他们毁约免责的最佳理由。过去，这类纠纷闹到法院，法院多半会判决合同无效。但现在记者发现，南京两级法院都出现了认定此类经适房买卖合同有效的判例。
  案例一
  经适房名额2万转给亲戚
  6年后反悔，法院判履约
  张清和李强是一对表兄弟。2004年，张清家老房拆迁，按规定可以申购一套经济适用房，但他并不缺房子，而且一次性拿出十几二十万购房款有点吃力，因此拿不定主意到底要不要申购。李强得知后找到张清，表示愿意花钱买下申购名额，张清同意了。两人谈妥转让费、过户等细节后拟了份转让协议，协议内容包括：张清将经济适用房申购名额作价20080元转让给李强；购房费、办理房产证的相关费用、过户费等一切费用均由李强承担；约五年后，房屋达到交易年限，立即办理过户手续；一方违约应负法律责任。
  几天后，张清的妻子出面在转让协议上签了字，李强随即向张清支付了20080元转让费。2005年5月，张清与浦口区经济适用房开发中心签订了商品房买卖契约。随后，李强向该中心支付了约20万元购房款及办理房屋手续所需的各项费用。同年10月，李强拿到房屋钥匙，随即搬进去，居住至今。
  根据《浦口区经济适用房（拆迁安置房）管理实施细则》第四十条规定：购买经济适用房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，就可以上市交易。去年，这套经济适用房正好满5年，只需拿着两证就可以交易过户了。李强好不容易盼到这天，他三番五次催促张清到房产局办理过户，可张清总是支支吾吾。
  原来张清早就后悔了，从2005年到现在，房价翻了好几番，当年仅为2万多元就把名额转让，真是太没有远见了！被李强逼急后，张清索性提出增加转让费，否则协议就作废，他声称，当年在协议上签字的是他妻子，而妻子不能代表他的意见。
  李强认为转让协议合法有效，坚决不肯增加转让费。双方谈崩后，张清将房子挂到中介，声称要卖房。李强无奈，告到了法院。
  法官点评
  属“附期限合同” 判决合同有效
  南京浦口法院受理并审理了此案。法院认为，民事主体之间合法买卖合同关系受法律保护。本案中，拆迁经济适用房转让协议上卖方一栏“张清”二字，虽然为张清的妻子代签，但张清对该事实是明知的，而且合同签订后，李强也向张清交付了约定的20080元转让费，并为张清所接受，因此张清妻子的代理行为是有效的。并且，双方签订转让协议时，均明知该经济适用房在规定期限内不能交易，并明确了待可交易时张清应当协助李强办理产权过户手续，因此应当认定该转让协议为“附期限的合同”。所谓“附期限的合同”，简言之，即到期后应当履行的合同。至于房屋在出售时尚未取得产权证，法院认定并不影响合同的效力。因此，法院判决张清与李强之间的经济适用房转让协议有效。目前，房屋所有权证已经办好，法院责令张清在取得国有土地使用权证后，立刻将该房屋产权过户给李强。
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  2021-12-23 15:41 齐明松 客户经理

  过户的时候要收取交易税的。也不是个小数目哦。。。结婚登记日开始的财产都算是夫妻共同财产。不管上面写的时谁的名字。。你和他姐姐写的协议具备的法律效益很有限。打个比方，5年后房产价值提升了很多。遇到不良的亲属。他完全可以不过户给你。你们现在能做得到就是用打欠条的方式，不过还是解决不了以上的问题。。请问为何你们不用自己的名字直接购买哪？？还有如果是农村的的房子。你买了也没用。没有法律的保障。特别是现在又很多大产权没有小产权的房子。。。首付是你的钱。如果你能出具证明这是你婚前的财产那么可以。但是你是贷款啊。贷款的钱是用婚后的财产偿还的，不管你赚100万，你老公一分没赚。都是共同的也就是一家一半明白吗？？这个必须要做财产公证才能得到法律的保护。如果是付清后相对好办点。可以直接写孩子名字就行了。。这样房子就是孩子的。谁取得孩子的抚养权谁就可以变相的得到房产。。我说的为了让你听明白挺啰嗦的，希望能仔细耐心的好好看。。别浪费我一番苦心。如果帮到记得点采纳给个好评。