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  2021-12-23 18:20 黄益民 客户经理

  抵押贷款，使商品资产、票据、有价证券等提前转化为货币资金，对加速货币资金的周转，刺激生产和流通，且对贷款客户的约束力及银企经济效益，较之信用贷款大大提高，是当前银行业普遍采用且风险最小的贷款方式。但在参与贷款清收中发现，银行与抵押人设定的抵押权，经常与抵押人与承租人设定的租赁权经常产生法律冲突，银行陷入贷款客户设置的法律陷阱，导致银行优先受偿权难以实现，贷款风险产生。
  抵押权与租赁权冲突的，主要有三种情形，一种是贷款前已租赁而未告知银行，误导银行放贷；二是贷款后租赁，取得巨额租金后，金蝉脱壳，悬空贷款；三是贷款后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规避法律。均具有租期长，租金数额大，抵押人逃匿或无其他资产偿债的特征。当法院拍卖抵押物时，承租人与法院及银行形成强烈对抗，往往引起群体事件，严重影响社会治安及和谐，抵押权无法实现，抵押贷款成了新的贷款高风险区。抵押人及承租人之所以有恃无恐，是因为法律有隙可钻：
  一、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年来的资产；三是抵押物的价值大打折扣。
  二、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押其限内有效，失效部分损失应当赔偿。《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应该说与银行的抵押权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租赁合同对于受让人没有约束力，即抵押人行使抵押权时，租赁合同失效。承租人自有对抗的理由，一是承租人是善意，不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿，天经地义；三是租赁人逃匿或无其他资产，死猪不怕开水烫。承租人诉求不能得到满足时，将矛盾转嫁银行，誓死不交出承租资产，任何人奈何不了。
  三、恶意串通无法查证，只能按有效处理。由于没有建立《租赁合同》的登记制度，银行无法查清租赁合同签署时间的真实性。一旦出租人与承租人恶意串通，倒签合同，即将合同签订日期提前到抵押登记之前，并辅之假租金收据，形成履约事实，同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权，银行及至法院都无法否定租赁合同的效力。既然法律有明确规定，且银行相对于承租人来说，是“强者”，一旦形成大的争执纠纷，政府及银行管理有关部门只能出面让银行妥协，法院也无可奈何，强制执行不了，只能“刀枪入库”，中止执行。或者被迫承诺将抵押资产拍卖款，先退租金、补偿损失给承租人，余下交银行抵债，然而，所剩无几，不仅优先受偿权丧失了，且贷款本金都难于收回。
  由此可知，承租人的对抗力量足以消灭抵押权，承租人与银行的强烈对抗，导致抵押权的实现困难重重。不仅影响抵押权实行程序的进行，且必然影响抵押物的变价价格，一旦冲突产生，银行即落入租赁人或租赁人与承租人合谋设下的陷井。为此，防范贷款抵押权与租赁权冲突的风险迫在眉睫。
  一、严格贷前“三查”制度，并建立科学的风险防范和预警机制，特别是贷前针对性地进行租赁权专项调查，做好相关调查笔录。抵押人或法人的法定代表人或代理人签署《保证书》，保证其没有在贷款前签订租赁合同，并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果。为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。
  二、经常性进行贷后巡查，及时发现其经营状况变化，确保其没有将抵押物被租赁。贷后检查人员，要充分利用现代化证据收集工具，收集固定视听资料，掌握一切影响贷款安全的动向；若发现贷后租赁的，及时制止，首先书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力，告知抵押物租赁不得超过抵押期限的法律规定，为将来行使抵押权扫清障碍若发现贷前租赁的；其次，要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为，督促当面签订中止或者重新签订不长于抵押期限的《租赁合同》，提供与减少价值相当的担保。否则，立即停止发放余下贷款，并提前收回贷款。
  三、对于贷前租赁且作出虚假陈述的，经查证核实，认定其以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，诈骗银行的贷款行为，构成贷款诈骗罪。及时向公安机关提起刑事控诉，请求公安机关以立案侦查，追究刑事责任。
  四、对于贷后签订租赁合同的，银行在行使抵押权时，先与承租人协商，协商不成，立即起诉抵押人与承租人，请求法院确定其合同超过抵押期限的部分无效，判决确定赔偿责任人及金额，避免承租人与银行的直接对抗与冲突。以法院判决对抗抵消其租赁权，保障其抵押权的实现。
  五、对于倒签合同的，应收集证人证言及视听资料，揭露真相，确定实际承租的时间，起诉法院确认其倒签的合同无效；如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的，承租人则构成诈骗罪共犯，只有承租人面临刑事追究时，才可能会明哲保身，说出真相，放弃租赁权的对抗，扫清抵押权实现的障碍。
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  2021-12-23 18:18 辛培勇 客户经理

  房屋抵押贷款风险有哪些？

  房屋抵押贷款风险：违约风险

  违约风险包
  括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理
  性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市
  场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约
  拒绝还款。

  房屋抵押贷款风险有哪些？

  房屋抵押贷款风险：流动性风险

  流动性风险是
  指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储
  蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风
  险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

  房屋抵押贷款风险：经济周期风险

  经济周期风
  险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对
  房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收
  入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆
  坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

  房屋抵押贷款风险：利率风险

  利率风险是
  指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房
  抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又
  有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的
  集约化资产负债带来一定的困难。

  （以上回答发布于2015-08-27，当前相关购房政策请以实际为准）

  
  

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  2021-12-23 18:04 龙家铸 客户经理

  1.借款用途风险。

  提供优质抵押物申请贷款，审批相对容易一些，因此，住房抵押贷款更易出现虚假的借款用途。如果借款人挪用贷款或改变借款用途，银行无法了解和控制资金的使用，贷款到期归还存在极大的不确定性，一旦贷款逾期，银行需要跟借款人协商，或者申请法院对拍卖、变卖抵押物，所得款项优先归还贷款本息和相关费用。

  如果借款人将贷款用于非法用途、违规用途，银行还将承担合规检查、内部审计、监管检查等更多的风险。

  2还款来源风险。
  

  多数银行存在迷信房屋抵押的现象，过分依赖第二还款来源，却忽视了对第一还款来源的调查。如果借款人贷款之后出现资金紧张等问题，直接导致还款来源没有保障，银行将承担贷款逾期甚至形成不良的风险。

  3.抵押物处置变现风险。

  如果借款人不能按时还款，银行将被迫处置抵押物房产，而处置抵押物是个漫长的过程，同时还有很多不确定性，比如，房屋存在产权纠纷，存在被其他债权人申请查封，存在市政建设面临拆迁改造风险等等，这些都给银行行使债权带了障碍。

  为了防范上述风险，银行应当在贷前认真调查借款用途，调查核实有充足的第一还款来源，同时对抵押物的产权、价值、变现能力做出充分的评估，保证贷款能按时归还，或者借款人出现资金困难时能够迅速处置变现抵押物。
  

  有人提出，抵押人使用唯一一套住房不能执行的问题，事实上最高法司法解释已经明确，并非唯一一套住房不能执行，而是债务人及其所抚养家属生活必须的住房不能执行，超出当地平均住房面积的，是可以执行的，哪怕是唯——套住房。

  二、从借款人(抵押人)的角度分析。
  

  假设借款人用自己的住房申请抵押贷款，风险主要是，万一贷款到期不能归还，抵押权人将抵押物房屋处置变现，用于归还贷款本息，处置变现的价格可能远低于市场价，其中的差额就是抵押人的损失风险。

  为了防止这种情况出现，建议申请贷款前一定要充分评估自己的还款能力，并留有余地。如果在贷款后出现资金困难，要想办法从其他途径筹资归还贷款，避免住房被处置变卖给自己带来的经济损失。

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  2021-12-23 17:53 桑风月 客户经理

  一、当前房地产抵押贷款存在的风险
  1、内部操作风险。
  一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
  2、抵押物权利瑕疵风险。
  一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
  3、无效抵押行为风险。
  一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
  4、抵押物价值下跌风险。
  一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
  5、抵押登记不完备风险。
  一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
  6、抵押物处置风险。
  一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
  7、抵押物灭失风险。
  若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
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  2021-12-23 17:38 赖鹏华 客户经理

  　一、当前房地产抵押贷款存在的风险
  1、内部操作风险。
  一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
  2、抵押物权利瑕疵风险。
  一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
  3、无效抵押行为风险。
  一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
  4、抵押物价值下跌风险。
  一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
  5、抵押登记不完备风险。
  一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
  6、抵押物处置风险。
  一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
  7、抵押物灭失风险。
  若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
  二、房地产抵押贷款风险控制措施
  1、重视实地调查。
  贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
  2、合理评估房地产的价格。
  农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
  3、重视抵押登记手续的合规性。
  发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
  4、重视信贷业务知识培训。
  提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
  5、确保抵押合同的有效性。
  在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
  6、重视借款人第一还款来源。
  发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。
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  2021-12-23 17:27 辛培刚 客户经理

  1.借款用途风险。提供优质抵押物申请贷款，审批相对容易一些，因此，住房抵押贷款更易出现虚假的借款用途。
  2还款来源风险。多数银行存在迷信房屋抵押的现象，过分依赖第二还款来源，却忽视了对第一还款来源的调查。
  3.抵押物处置变现风险。如果借款人不能按时还款，银行将被迫处置抵押物房产，而处置抵押物是个漫长的过程，同时还有很多不确定性
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  2021-12-23 16:59 窦连江 客户经理

  1、房屋租赁权是支配着房屋的使用价值的一种权利，房屋出租人把已经出租出去的房屋作为抵押贷款的抵押物，对房屋抵押权来说也就成为了一种负担，当房屋的抵押 权实现时，房屋租赁权的继续存在，肯定会影响到房屋的交换价值。
  2、而正是因为房屋租赁权的存在，确实对房屋抵押权的实现存在着一定程度上的妨碍，房屋抵押权 和房屋租赁权之间存在着巨大的矛盾，而解决冲突的方法却单单只能依靠房屋抵押人需要诚实信用，当在将已经租出去的房屋抵押给抵押权人时，按照相关的规定应 履行相关的房屋状况的告知义务，这种情况之下房屋抵押权人已经知道房屋已经存在租赁，但是仍然还是同意房屋抵押贷款，这个就是表示了房屋抵押权人自愿，完 全可以避免在房屋抵押权和租赁权发生产生矛盾与冲突，不过房屋抵押人要是没有告知抵押权人，使得房屋价值减少或者由于租赁权的存在使得取得房屋所有权的抵 押权人无法入住房屋，这样的损失责任应该由出租人承担后果。