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  2021-12-23 18:23 黄相森 客户经理

  民事实体法：规定民事主体具体权利义务内容或者法律保护的具体情况的法律。

  一、总则

  1、中华人民共和国民法通则

  2、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见

  3、最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知

  二、物权法

  1.  综合

  中华人民共和国物权法

  中华人民共和国土地管理法

  中华人民共和国土地管理法实施条例

  中华人民共和国城市房地产管理法

  2.物权登记

  不动产登记暂行条例

  机动车登记规定（2008.5.27修订）

  企业国有资产产权登记管理办法（1996.1.25）

  企业国有资产产权登记管理办法实施细则（2000.4.6修订）

  3.所有权

  (1)国家所有权

  中华人民共和国企业国有资产法（2008.10.28）

  国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法（1993.12.21）

  (2)土地所有权

  确定土地所有权和使用权的若干规定（1995.3.11）

  土地权属争议调查处理办法（2003.1.3）

  (3)建筑物区分所有权

  物业管理条例（2007.8.26修订）

  高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009.5.14）

  高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009.5.15）

  4.用益物权

  （1）土地承包经营权

  中华人民共和国农村土地承包法（2009.8.27修正）

  农村土地承包经营权流转管理办法（2005.1.19）

  最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2005.7.29）

  （2）建设用地使用权

  中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19）

  招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007.9.28）

  协议出让国有土地使用权规定（2003.6.11）

  划拨土地使用权管理暂行办法（1992.2.24）

  高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005.6.18）

  5.担保物权

  （1）抵押权

  公证机构办理抵押登记办法（2002.2.20）

  城市房地产抵押管理办法（2001.8.15修正）

  动产抵押登记办法（2007.10.17）

  高院关于债务人有多个债权人将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复（1994.3.26）

  高院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（1998.9.3）

  高院关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的效力问题的批复（2002.6.18）

  高院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复2003.10.17）

  （2）质权

  凭证式国债质押贷款办法（1999.7.9）

  证券公司股票质押贷款管理办法（2004.11.4）

  个人长期存单质押贷款办法（2007.7.3）

  单位定期存单质押贷款管理规定（2007.7.3）

  应收帐款质押登记办法（2007.9.30）

  工商行政管理机关股权出质登记办法（2008.9.1）

  三、合同法（债权法）

  1.  常见合同法律关系

  中华人民共和国合同法（1993.3.15）

  高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（1999.12.19）

  高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009.4.24）

  中华人民共和国保险法

  高院关于适用《中华人民共和国保险法》若干问题的解释（一）（2009.9.21）

  高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003.4.28）

  高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004.10.25）

  最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002.6.20）

  最高人民法院关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2004.12.16）

  高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009.7.30）

  高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（2009.7.7）

  最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见（1991.7.2）

  最高人民法院关于企业相互贷款的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何裁决问题的解答（1996.3.25）

  高院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复1996.9.23）

  最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复（1999.2.9）

  最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复（2000.11.15）

  最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复（1997.4.16）

  最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复（1999.2.11）

  中华人民共和国拍卖法（2004.8.28修正）

  中华人民共和国招标投标法（1999.8.30）

  商品房屋租赁管理办法（2010.12.1）

  商品房销售管理办法（2001.4.4）

  城市房地产转让管理规定（2001.8.15修正）

  城市商品房预售管理办法（2004.7.20修正）

  2.债的保证担保

  中华人民共和国担保法（1995.6.30）

  高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000.12.8）

  高院关于因法院错判导致债权利息损失扩大保证人应否承担责任问题的批复（2000.8.8）

  高院关于已承担保证责任的保证人向其他保证人行使追偿权问题的批复（2002.11.23）

  高院关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字问题的批复（2004.4.14）

  住房置业担保管理试行办法（2000.5.11）

  四、人格权法

  最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答（1993.8.7）    

  五、婚姻法

  中华人民共和国婚姻法（2001.4.28修正）

  高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）

  高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

       高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）

  高院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见

  高院关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见

  高院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见

  婚姻登记条例

  六、收养法

  中华人民共和国收养法（1998.11.4修正）

       中国公民收养子女登记办法（1999.5.25）

  外国人在中华人民共和国收养子女登记办法（1999.5.25）

       家庭寄养管理暂行办法（2003.10.27）

  七、继承法

  中华人民共和国继承法（1985.4.10）

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见（1985.9.11）

  最高人民法院关于如何处理农村五保对象遗产问题的批复（2000.7.25）

  遗嘱公证细则（2000.3.24）

  八、侵权责任法

  1.综合

  中华人民共和国侵权责任法（2009.12.26）

  最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（2003.12.26）

  最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释（2001.3.8）

  人体重伤鉴定标准（1990.3.29）

  人体轻伤鉴定标准（试行）（1990.4.20）

  人体轻微伤的鉴定标准（1996.7.25）

  2.产品侵权

  中华人民共和国产品质量法（2009.8.27修正）

  中华人民共和国消费者权益保护法

  中华人民共和国农产品质量安全法（2006.4.29）

  中华人民共和国食品安全法（节录）（2009.2.28）

  产品质量申诉处理办法（1998.3.12）

  有关消费争议的商品送检规定（2000.3.10）

  产品质量仲裁检验和产品质量鉴定管理办法（1999.4.1）

  3.道路交通事故

  中华人民共和国道路交通安全法

  中华人民共和国道路交通安全法实施条例

  道路交通事故受伤人员伤残评定

  道路交通事故处理程序规定

  机动车交通事故责任强制保险条例（2006.3.21）
  

  最高人民法院关于交通事故中的财产损失是否包括被损车辆停运损失问题的批复

  最高人民法院关于被盗机动车辆肇事后由谁承担损害赔偿责任问题的批复

  最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复

  4.铁路、航空、水上事故

  中华人民共和国铁路法

  铁路交通事故应急救援和调查处理条例（节录）（2007.7.11）

  铁路旅客人身伤害及自带行李损失事故处理办法（2003.8.1）

  最高人民法院关于审理铁路运输损害赔偿案件若干问题的解释（1994.10.27）

  最高人民法院关于审理铁路运输人身损害赔偿纠纷案件适用法律若干问题的解释

  中华人民共和国民用航空法（节录）（2009.8.27修正）

  国内航空运输承运人赔偿责任限额规定（2006.2.28）

  中华人民共和国海商法（节录）（1992.11.7）

  中华人民共和国海上交通事故调察处理条例（节录）（1990.3.3）

  中华人民共和国港口间海上旅客运输赔偿责任限额规定（1993.12.17）

  最高人民法院关于审理涉外海上人身伤亡案件损害赔偿的规定（试行）（1991.11.8）

  最高人民法院关于审理船舶碰撞和碰触案件财产损害赔偿的规定（1995.8.18）

  最高人民法院关于审理船舶碰撞纠纷案件若干问题的规定（2008.5.19）

  　5.医疗事故

  医疗事故处理条例（2002.4.4）

  最高人民法院关于参照《医疗事故处理条例》审理医疗纠纷民事案件的通知

  医疗事故技术鉴定暂行办法（2002.7.31） 医疗事故分级标准（试行）

  　6.工伤事故

  工伤保险条例（2010.12.20修订）

  劳动和社会保障部关于实施《工伤保险条例》若干问题的意见（2004.11.1）

       工伤认定办法（2010.12.31修订）

  因工死亡职工供养亲属范围规定（2003.9.23）

  非法用工单位伤亡人员一次性赔偿办法（2010.12.31修订）

  7.其他伤害

  中华人民共和国环境保护法（节录）（1989.12.26）

  国务院关于核事故损害赔偿责任问题的批复（2007.6.30）

  学生伤害事故处理办法（2002.6.25）

  最高人民法院关于审理触电人身损害赔偿案件若干问题的解释（2001.1.10）

  最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定

  九、劳动人事法

  中华人民共和国劳动法（2009.8.27修正）

  劳动部关于贯彻执行《中华人民共和国劳动法》若干问题的意见（1995.8.4）

  中华人民共和国劳动合同法（2007.6.29）

  中华人民共和国劳动合同法实施条例（2008.9.18）

  集体合同规定（2004.1.20）

  最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（2001.4.16）

  最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（二）（2006.8.14）

  最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）（2010.9.13）

  最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释

  最高人民法院关于人民法院审理事业单位人事争议案件若干问题的规定（2003.8.27）

  最高人民法院关于事业单位人事争议案件适用法律等问题的答复（2004.4.30）

  十、涉外民事关系的法律适用法

  1.涉外民事法律关系的法律适用

  中华人民共和国涉外民事关系法律使用法（2010.10.28）

  外交部、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部关于处理涉外案件若干问题的规定（1995.6.20）

  最高人民法院关于中国公民申请承认外国法院离婚判决程序问题的规定（1991.7.5）

  最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定（2002.2.25）

  最高人民法院关于人民法院受理申请承认外国法院离婚判决案件有关问题的规定

  最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定

  最高人民法院关于向外国公司送法司法文书能否向其驻华代表机构送达并适用留置送达问题的批复（2002.6.18）

  2.涉港澳台民事关系的法律适用

    （1）裁判认可与执行

  　  高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

      高院关于人民法院认可台湾地区有关法院民事判决的规定（1998.5.22）

      最高人民法院关于人民法院认可台湾地区有关法院民事判决的补充规定（2009.4.24）

  　  最高人民法院关于当事人持台湾地区有关法院民事调解书或者有关机构出具或确认的调解协议书向人民法院申请认可人民法院应否受理的批复（1999.4.27）

      最高人民法院关于当事人持台湾地区有关法院支付命令向人民法院申请认可人民法院应否受理的批复（2001.4.10）

  最高人民法院关于内地与澳门特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排（2006.3.21）

  最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排（2008.7.3）

  最高人民法院关于内地与香港特别行政区相互执行仲裁裁决的安排（2000.1.24）

       最高人民法院关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排

  （2）文书送达

  最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互委托送达民商事司法文书的安排

  最高人民法院关于内地与澳门特别行政区法院就民商事案件相互委托送达司法文书和调取证据的安排（2001.8.27）

  最高人民法院关于涉台民事诉讼文书送达的若干规定（2008.4.17）

  最高人民法院关于涉港澳民商事案件司法文书送达问题若干规定（2009.3.9）

  
  

  民事程序法：规定以保证民事主体的权利得以实现或行使，义务和责任得以履行的有关程序为主要内容的法律。

  十一、民事诉讼法

  1.综合

  中华人民共和国民事诉讼法

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见

  最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定（2002.9.16） 
  

       最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定（2004.9.16）

  最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定（2009.11.12）

       最高人民法院关于对经济确有困难的当事人提供司法救助的规定（2005.4.5修订）

  最高人民法院、司法部关于民事诉讼法律援助工作的规定（2005.9.23）

  最高人民法院关于以法院专递形式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定（2004.9.17）

  最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2008.8.21）

  　　2.诉讼证据

  最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2001.12.21）

  最高人民法院关于诉讼代理人审阅民事案件材料的规定（2002.11.15）

       司法鉴定程序通则

  人民法院司法鉴定工作暂行规定（2001.11.16）

       人民法院对外委托司法鉴定管理规定（2002.3.27）
  

  　　3.诉讼费用

  诉讼费用交纳办法（2006.12.19）

  最高人民法院关于适用《诉讼费用交纳办法》的通知（2007.4.20）

  4.立案与审判

  最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定（1997.4.21）

       最高人民法院关于规范人民法院再审立案的若干意见（试行）（2002.9.10）

       最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定（2003.9.10）

      最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释

  最高人民法院关于人民法院对民事案件发回重审和指令再审有关问题的规定

  人民检察院民事行政抗诉案件办案规则（2001.10.11）

  最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定（2000.9.22）

       最高人民法院关于适用督促程序若干问题的规定（2001.1.8）

  　　5.执行

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释

  最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（1998.7.8）

  最高人民法院关于加强和改进委托执行工作的若干规定（2000.3.8）

       最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定（2002.9.28）

       最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2004.11.4）

       最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2005.12.14）

       最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干期限的规定（2006.12.23）

  最高人民法院关于人民法院委托评拍卖和变卖工作的若干规定（2009.11.12）

       最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定（2010.7.1）

  十二、仲裁法

  　　1.民商事仲裁

  中华人民共和国仲裁法（2009.8.27修正）

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释（2006.8.23）

       最高人民法院关于实施《中华人民共和国仲裁法》几个问题的通知（1997.3.26）

  　　2.劳动争议仲裁

  中华人民共和国劳动争议调解仲裁法（2007.12.29）

       劳动人事争议仲裁办案规则（2009.1.1）

  中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法（2009.6.27）

  ‍       农村土地承包经营纠纷仲裁规则（2009.12.29）

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  2021-12-23 18:12 连亚玉 客户经理

  关于土地方面的法律法规汇总（2015版）
  收编日期截止至2015年5月1日
  一、综合类
  法条名称
  1.1中华人民共和国物权法
  1.2中华人民共和国担保法
  1.3中华人民共和国合同法
  1.4最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
  1.5最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
  1.6中华人民共和国土地管理法（1986年版）
  1.7中华人民共和国土地管理法（1988修订）
  1.8中华人民共和国土地管理法(1998修订)
  1.9中华人民共和国土地管理法（2004修正）
  1.10中华人民共和国城市房地产管理法（94年修订）
  1.11中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)
  1.12国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知
  1.13最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复
  1.14国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知
  1.15国家土地管理局关于印发《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的通知
  1.16国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知
  1.17划拨用地目录
  1.18国务院关于加强土地调控有关问题的通知
  二、土地权属登记
  法条名称
  2.1中华人民共和国土地管理法实施条例（1991年修订）
  2.2中华人民共和国土地管理法实施条例（1998修订）
  2.3中华人民共和国土地管理法实施条例（2014修订）
  2.4土地登记规则（1989年修正）
  2.5土地登记规则（1995年版）
  2.6确定土地所有权和使用权的若干规定（1995年版）
  2.7确定土地所有权和使用权的若干规定（2010修订）
  2.8中华人民共和国农村土地承包法
  2.9国土资源部关于规范土地登记的意见
  2.10土地登记办法
  2.11土地权属争议调查处理办法（2010修订）
  2.12关于变更土地登记的若干规定
  2.13土地登记资料公开查询办法
  2.14最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函
  三、土地征收
  法条名称
  3.1中华人民共和国城乡规划法
  3.2中华人民共和国村民委员会组织法（87年版）
  3.3中华人民共和国村民委员会组织法（98年版）
  3.4中华人民共和国村民委员会组织法（2010修订）
  3.5中华人民共和国行政许可法
  3.6国务院关于深化改革严格土地管理的决定
  3.7最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）
  3.8最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
  3.9最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函
  3.10国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知
  3.11国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知
  3.12国土资源听证规定
  3.13征收土地公告办法（2010修正）
  四、土地储备
  法条名称
  4.1中华人民共和国行政许可法
  4.2国务院关于加强国有土地资产管理的通知
  4.3国务院关于深化改革严格土地管理的决定
  4.4国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知
  4.5建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知
  4.6土地储备管理办法
  4.7土地储备资金财务管理暂行办法
  4.8关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
  五、建设用地使用权取得
  法条名称
  5.1中华人民共和国行政许可法
  5.2中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
  5.3中华人民共和国城乡规划法
  5.4国务院关于深化改革严格土地管理的决定
  5.5国务院关于促进节约集约用地的通知
  5.6国务院关于加强国有土地资产管理的通知
  5.7城市国有土地使用权出让转让规划管理办法
  5.8关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见
  5.9国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知
  5.10国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知
  5.11国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知
  5.12国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见
  5.13国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知
  5.14国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知
  5.15最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  5.16最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知
  5.17国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
  5.18协议出让国有土地使用权规定
  5.19协议出让国有土地使用权规范（试行）
  5.20招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）
  5.21招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年修订）
  5.22招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）
  5.23划拨土地使用权管理暂行办法
  5.24集体企业国有资产产权界定暂行办法
  5.25监察部办公厅、国土资源部办公厅关于印发《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》的通知
  六、建设用地使用权流转
  法条名称
  6.1中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
  6.2建设部关于对广东省建设厅《关于请求对〈城市房地产开发经营管理条例〉有关条文释义的请示》的复函
  6.3建设部关于贯彻《城市房地产开发经营管理条例》的通知
  6.4城市房地产开发经营管理条例（98年修正）
  6.5城市房地产开发经营管理条例（2011修订）
  6.6最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
  6.7最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
  6.8最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  6.9最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
  七、涉外法律相关
  法条名称
  7.1中华人民共和国外资企业法实施细则（90年版）
  7.2中华人民共和国外资企业法实施细则(2001修订)
  7.3中华人民共和国外资企业法实施细则（2014修订）
  7.4关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知
  7.5关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
  7.6关于外国投资者并购境内企业的规定（06年修订）
  7.7关于外国投资者并购境内企业的规定（2009修订）
  7.8关于外商投资企业境内投资的暂行规定
  7.9国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复
  7.10商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
  7.11商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知
  7.12商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知
  7.13外商投资项目核准暂行管理办法
  八、农村集体土地使用权
  8.1农村集体建设用地
  8.1.1国务院关于深化改革严格土地管理的决定
  8.1.2国务院关于2005年深化经济体制改革的意见
  8.1.3国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见
  8.1.4国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见
  8.1.5关于贯彻《中华人民共和国土地管理法实施条例》几个问题的答复
  8.2农村土地承包经营权
  8.2.1中华人民共和国农村土地承包法
  8.2.2中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法
  8.2.3最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
  8.2.4农村土地承包经营权流转管理办法
  8.3城中村改造
  8.3.1城市房屋拆迁管理条例（1991年版）
  8.3.2城市房屋拆迁管理条例（2001年版）
  8.3.3国有土地上房屋征收与补偿条例
  8.3.4最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见
  8.3.5最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复
  8.3.6最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复
  8.3.7最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复
  8.4农村宅基地
  8.4.1确定土地所有权和使用权的若干规定（1995年版）
  8.4.2确定土地所有权和使用权的若干规定（2010修订）
  8.4.3最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见
  8.4.4国务院关于发布《村镇建房用地管理条例》的通知
  8.4.5国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知
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  2021-12-23 17:55 黄真强 客户经理

  政策说起来应该有两个，一个是全国性的政策，一个是地方性的政策。全国性的政策有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》以及国务院《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
  详细法规如下：
  一、法律
  1、中华人民共和国宪法(节录) (2004年3月14日)
  2、中华人民共和国民法通则(节录) (1986年4月12日)
  3、中华人民共和国草原法(节录) (2002年12月28日)
  4、中华人民共和国森林法(节录) (1998年4月29日)
  5、中华人民共和国土地管理法 (2004年8月28日)
  6、中华人民共和国城市房地产管理法 (1994年7月5日)
  7、中华人民共和国行政诉讼法 (1989年4月4日)
  二、行政法规及国务院文件
  1、中华人民共和国土地管理法实施条例 (1998年12月27日)
  2、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (1990年5月19日)
  3、中华人民共和国河道管理条例(节录) (1988年6月lO日)
  三、部门规章、规范性文件
  1、高级农业生产合作社示范章程(节录) (1956年6月30日)
  2、关于人民公社的十八个问题(节录) (1959年4月)
  3、中共中央关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信(节录) (1960年11月3日)
  4、中共中央关于改变农村人民公社基本核算单位问题的指示(节录) (1962年2月13日)
  5、农村人民公社工作条例修正草案 (1962年9月27日)
  6、关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见(节录) (1984年8月30日)
  7、国务院、中央军委关于妥善处理军队与地方部分房地产权属问题的通知 (1988年7月18日)
  8、铁路用地管理办法(1992年10月27日)
  9、确定土地所有权和使用权的若干规定(1995年3月11日)
  10、土地登记规则(1995年12月28日)
  10、国务院办公厅转发国土资源部、农业部关于依法保护国有农场土地合法权益意见的通知(2001年2月2日)
  11、土地权属争议调查处理办法(2003年1月3日)
  12、林木林地权属争议处理办法(1996年9月26日)
  13、国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定(1993年2月23日)
  14、国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知(1997年)
  15、关于印发对大庆油田土地权属问题的协调处理意见的通知(1999年3月8日)
  16、国土资源部办公厅关于转发浙江省高级人民法院、浙江省土地管理局《人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见》的通知(1999年5月24日)
  17、浙江省高级人民法院、浙江省土地管理局关于印发《人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见》的通知(1999年3月15日)
  18、关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知
  19、土地登记资料公开查询办法 (2002年12月4日)
  20、关于进一步规范土地登记工作的通知 (2003年11月14日)
  21、关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知 (2004年1月15日)
  22、最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知(2004年3月23日)
  23、国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知(2004年11月2日)
  关于加强农村宅基地管理的意见 (2004年11月2日)
  四、最高人民法院的司法解释
  1、最高人民法院、财政部、司法部关于同意西南财政部规定的房地产典期满后超逾十年未经回赎得申请产权登记的意见的联合通令 (1952年7月31日)
  2、最高人民法院关于处理农村合作化后所发生的土地、继承纠纷的复函(节录)(1958年3月26日)
  3、最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函 (1992年7月9日)
  4、最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函 (1995年1月16日)
  5、最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 (1995年12月27日)
  6、最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复(1998年9月3日)
  7、最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释(2000年6月16日)
  8、最高人民法院关于适用《行政复议法》第三十条第一款有关问题的批复(2003年2月25日)
  9、农业部办公厅、国土资源部办公厅关于印发国有农场土地确权登记工作座谈会纪要的通知(2003年6月16日)
  10、最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2003年4月16日)
  11、最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复(2003年11月17日)
  12、最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)
  13、最高人民法院关于审理破坏林地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释(2005年12月26日)
  五、法律法规适用解释及函复
  1、关于开垦荒地的产权问题给江西省人民政府的复函(1953年11月5日)
  2、国家土地管理局地籍管理司对大连市土地局“关于以国有土地联建，其土地使用权归属问题的请示”的答复(1989年11月13日)
  3、国家土地管理局关于对砂金生产用地意见的函(1989年11月17日)
  4、国家土地管理局关于对滩涂管理问题的复函(1989年11月12日)
  5、国家土地管理局关于林地、滩涂及矿山企业用地确权发证问题的批复(1989年12月16日)
  6、国家上地管理局对贵州省关于公路两侧留用地发证问题的批复(1990年2月19日)
  7、国家土地管理局、中华人民共和国水利部关于水利工程用地确权有关问题的通知(1992年2月24日)
  8、国家土地管理局关于对山东省土地管理局有关土地权属问题请示的答复(1992年2月22日)
  9、国家土地管理局对福建省土地管理局关于国营林场在所经营的林地内建护林哨、开林业公路、盖办公楼是否向当地土地管理部门提出申请办理用地手续的请示的复函(1992年2月25日)
  10、国家土地管理局地籍管理司关于对农场用地确权有关问题的函(1992年6月2日)
  11、国家土地管理局地籍管理司关于对天津市土地管理局有关土地权属纠纷处理意见请示的批复(1992年6月15日)
  12、国家土地管理局对重庆市国土局土地登记中几个问题的请示的批复(1992年6月23日)
  13、国家土地管理局地籍管理司对福建省土地管理局有关土地权属问题请示的批复(1992年7月13日)
  14、国家土地管理局对宁波市关于宁波汽车制造厂等成建制划转北京内燃机总厂涉及土地使用权有关问题的请示的批复(1992年11月17日)
  15、国家土地管理局地籍管理司关于对土地确权有关问题请示的答复(1993年2月2日)
  16、国家土地管理局关于对土地权属有关问题请示的答复(1993年2月3日)
  17、国家土地管理局关于对黑龙江省土地管理局有关土地权属问题请示的答复(1993年8月18日)
  18、国家土地管理局关于对铁路用地登记发证问题的复函(1994年1月19日)
  19、国家土地管理局地籍管理司关于单位分立引起土地使用权纠纷问题请示的答复(1994年9月5日)
  20、国家土地管理局地籍管理司关于土地使用权纠纷有关问题的答复(1994年9月6日)
  21、国家土地管理局对关于乌鲁木齐铁路局要求收回退耕土地有关问题的请示的批复(1994年9月8日)
  22、国家土地管理局对青海省土地管理局关于国有土地管理工作中几个具体问题的请示批复(1994年9月15日)
  23、国家土地管理局地籍管理司关于对富阳市有关土地权属争议问题的回复(1994年9月15日)
  24、国家土地管理局地籍管理司关于请研究处理衡阳市有关土地权属问题的函(1994年9月27日)
  25、国家土地管理局对辽宁省土地管理局关于对执行《土地管理法》第十九条规定的请示的批复(1994年11月10日)
  26、国家土地管理局地籍管理司关于对宗教部门自用土地涵义的答复(1994年10月11日)
  27、国家土地管理局地籍管理司关于对北京市土地管理局《关于土地权属问题的请示》的答复(1994年12月3日)
  28、国家土地管理局地籍管理司关于对农民集体土地确权有关问题的答复(1994年12月9日)
  29、关于对虾岭头西南面争议土地确权如何适用法律问题的复函(1995年2月24)
  30、国家土地管理局关于对天津市海口路公园土地权属问题的批复(1995年3月13日)
  31、国家土地管理局对山西省土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》中第五十六条适用范围的请示的复函(1995年7月31日)
  32、国家土地管理局对鲁土籍函字[95]第17号文的复函(1995年8月1日)
  33、国家土地管理局对辽宁省土地管理局关于确认土地权属政策有关条款的请示的批复(1995年8月11日)
  34、国家土地管理局地籍管理司关于对有关土地权属争议处理决定行文问题请示的批复(1995年9月19日)
  35、国家土地管理局对浙江省土地管理局有关确权问题请示的批复(1995年lO月25日)
  36、国家土地管理局对陕西省土地管理局关于河滩地确权问题的请示的批复(1995年10月31日)
  37、国家土地管理局对浙江省土地管理局关于土地确权登记中有关问题的请示的批复(1995年11月9日)
  38、对错发土地使用证如何更正问题的答复(1996年1月15日)
  39、国家土地管理局关于土地权属问题的批复(1996年3月6日)
  40、国家土地管理局对广东省国土厅关于确权有关规定是否适用确认林地所有权和使用权问题请示的批复(1996年3月7日)
  41、国家土地管理局关于确认通辽车站铁路用地图纸法律效力的函(1996年4月17日)
  42、国家土地管理局对中条山有色金属公司蓖子沟矿采矿崩落区土地权属问题意见的函(1996年5月23日)
  43、对天津市土地管理局关于坟地及公用房屋用地登记问题的请示的批复(1996年9月17日)
  44、国家土地管理局对河南省土地管理局关于洛阳市土地权属问题的请示的批复(1996年9月23日)
  45、对陕西省土地管理局关于西安市香米园穆斯林坟地权属问题的请示的批复(1996年10月9日)
  46、国家土地管理局对辽宁省土地管理局关于土地权属问题的请示的批复(1996年11月14日)
  47、国家土地管理局对安徽省土地管理局有关土地权属问题的批复(1996年11月28日)
  48、国家土地管理局对浙江省关于注销土地登记进行公告的请示的批复(1996年12月26日)
  49、国家土地管理局对广西壮族自治区土地管理局有关土地权属问题的批复(1997年3月4日)
  50、国家土地管理局对山东省土地管理局有关黄河滩地权属问题的复函(1997年5月21日)
  51、国家土地管理局对河南省土地管理局有关库区消落地行使管理权问题的批复(1997年7月3日)
  52、国家土地管理局对浙江省土地管理局关于土地登记中有关问题的请示的批复(1997年8月11日)
  53、国家土地管理局对最高人民法院法经(1997)18号函的复函(1997年8月18日)
  54、国土资源部办公厅对九届全国人大一次会议第177－l号议案的答复(1998年5月27日)
  55、国土资源部关于对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复(1998年12月11日)
  56、国土资源部对确定土地使用权有关问题的批复(1999年1月19日)
  57、国土资源部办公厅关于四川省广元军用旧机场产权处理意见的函(1999年6月2日)
  58、国土资源部关于土地确权有关问题的复函(1999年6月4日)
  59、国土资源部办公厅关于确定土地所有权和使用权有关问题的复函(1999年6月7日)
  60、国土资源部关于平顶山矿区塌陷地征用后能否退还农民集体所有问题的复函(1999年9月10日)
  61、国土资源部办公厅关于土地确权有关问题的复函(2000年3月14日)
  
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  2021-12-23 17:49 龚宇飞 客户经理

  国有划拨土地使用权法院能查封，其进行拍卖处理的时候，注意拍得人要补交该划拨土地的出让金即可！
  《中华人民共和国城市房地产管理法》
  第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。执行行为虽然是司法机关依法行使司法权的行为，与一般平等主体之间的民事行为有本质区别，但划拨土地转让的批准权是法律赋予人民政府的权力，人民法院的司法行为也不能逾越行政权，仍然应当遵循法律的规定取得人民政府的同意。当然，如果被执行人的国有划拨土地使用权已经被人民政府批准转让时，人民法院可以直接执行。
  人民法院执行地上建筑物、附属物涉及国有划拨土地使用权，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以执行该划拨土地使用权。
  《国土复函》第四条规定：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能当作当事人财产进行裁定。但裁定转移地上建筑物、附属物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定随地上物同时转移。
  1998年9月9日法释[1998]25号《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现”。
  《担保法》第三十六条第一款的规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。
  《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
  第三十三条规定“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”，
  第三十六条规定：“抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产” 。
  依照上述规定，对有效抵押的国有划拨土地使用权及有效抵押的房屋所占用范围内的国有划拨土地使用权，不论是否经过批准，只要办理了有效的抵押登记，人民法院都可以根据抵押权人的申请直接执行，无需再征求政府或土地管理部门的意见。
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  2021-12-23 17:40 米士刚 客户经理

  土地使用权转让方式和程序
  一、概念
  广义概念：国有土地使用权发生转移的所有行为，即以出让、划拨方式取得的国有土地使用权的转让及国有土地使用权出让、划拨本身等。
  狭义概念：以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
  二、国有土地使用权转让方式
  （一）转让方式
  1、出售；2、交换；3、赠与；4、以土地使用权作价出资或入股；5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房；6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；7、以房地产抵债的；8、其他（继承）。
  （二）法律依据：
  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990.5.19）第19条；
  《城市房地产转让管理规定》（2001.8.15）第 3 条；
  《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995.12.27）第18条；
  《土地管理法实施条例》（1999.1.1）第 29 条；
  《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》（1998.9.9）。
  三、国有土地使用权转让与出让之区别
  （一）主体不同。
  出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；
  转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。
  （二）行为性质不同
  根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。
  （三）转移条件与程序不同
  出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
  （四）交易市场不同
  出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。
  Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项
  一、国有土地使用权直接转让
  （一）国有土地使用权转让条件。
  除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
  1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
  （1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；
  （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
  （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
  2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
  （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
  （2）领有国有土地使用证；
  （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
  （4）经有批准权的人民政府审批。
  3、法律依据：
  《房地产管理法》第 38 条、第 39 条
  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条
  （二）国有土地使用权转让程序
  1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序
  （1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；
  （2）向县以上国土部门提交转让申请；
  （3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价；
  （4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；
  （5）登记发证。
  2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序
  （1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；
  （2）向县以上国土部门提交转让申请；
  （3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求；
  （4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家；
  （5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；
  （6）登记发证。
  （三）国有土地使用权转让应注意事项
  1、必要的权属调查和资信能力调查。
  转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
  转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
  2、有关评估事宜咨询。
  根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
  3、有关税费负担的咨询
  转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。
  4、关于国有土地使用权转让担保问题。
  拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
  国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。
  5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。
  6、土地用途及相关用地条件的变更
  国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
  7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。
  根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视
  8、应当关注的司法解释
  不具备转让条件的，起诉前获得的，均为有效。
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  2021-12-23 17:24 齐晓彬 客户经理

  一、法律
  中华人民共和国土地管理法（2019修订）
  中华人民共和国城乡规划法（2019年修订）
  中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修订）
  中华人民共和国农村土地承包法（2018年修订）
  中华人民共和国物权法
  中华人民共和国水土保持法
  中华人民共和国耕地占用税法
  中华人民共和国土壤污染防治法
  中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法
  二、司法解释及最高院其他文件
  最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复
  最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复
  最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复
  关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定
  三、行政法规
  土地调查条例（2018年修订）
  不动产登记暂行条例
  中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订）
  土地复垦条例
  国务院关于中外合营企业建设用地的暂时规定
  四、行政规章及规范性文件等
  土地利用总体规划管理办法
  农村土地承包经营权流转管理办法
  国土资源行政应诉规定
  建设用地审查报批管理办法（2016年修订）
  建设项目用地预审管理办法（2016年修订）
  土地利用年度计划管理办法（2016年修订）
  不动产登记暂行条例实施细则
  国土资源部关于《国土资源行政处罚办法》第七条的解释
  土地调查条例实施办法（2016年修订）
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  2021-12-23 17:09 齐明杰 客户经理

  根据本批复，国有土地使用权无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。 一、问题的由来 四川省高级人民法院请示，一些地方由于房地产市场不景气，土地使用权转让价格不断下跌，为了保护国有资产，国家制定了国有土地使用权的保护价，低于保护价不得转让，也不能办理有关权属转移手续。因而，在有关以国有土地使用权作抵押的担保案件中，抵押人依生效法律文书行使抵押权时，作为抵押标的的国有土地使用权以国家规定的保护价也无法转让、变现。在这种情况下，可否直接将土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人，以实现其抵押权，有两种不同的意见：一种意见认为，不能直接将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人。因为折价抵偿不是抵押权实现的方式。另一种意见认为，在主债务人无其他任何可供执行的财产时，可以直接将其国有土地使用权抵偿给抵押权人。因为此时该土地使用权不能变现是由于国家政策制约所致，非债务人所能预见。在这种情况下，抵偿是合法的现实选择。四川省高级人民法院倾向于第二种意见。 二、有条件的折价抵偿以实现抵押权 法释[1998] 25号批复规定通过有条件的折价低偿以实现抵押权人的抵押权。根据批复，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受偿的，将土地使用权变现应当是首要的选择。按照《担保法》的规定，变现的方式可以是拍卖，也可以是变卖。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，可以折价抵偿。但法释[1998] 25号批复规定了两项折价抵偿的条件：一是由人民法院折价，而不是由抵押权人与抵押人协商确定。折价前应当对国有土地使用权依法评估，然后由人民法院参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，人民法院不得随意折价。二是征得抵押权人同意。将土地使用权折价抵偿给抵押权人，必须经抵押权人同意，不能将土地使用权强行折价抵偿给抵押权人。因为并非所有的抵押权人都需要国有土地使用权或者能够将其变现。例如，银行通常只希望抵押人支付现金以实现抵押权。法释[1998] 25号批复中所指“经抵押权人同意应仅指就折价抵偿问题取得抵押权人同意，不包括国有土地使用权的折价问题。当然人民法院对国有土地使用权折价时，除参考政府管理部门确认的地价评估结果外，还应当考虑抵押权人取得国有土地使用权的变现成本，也应当充分考虑折价时的国有土地使用权的市场价格。 三、与法释[1998] 25号批复相关的若干问题 （一）折价抵押以实现抵押权符合法律规定 《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据这一规定，抵押权的实现方式包括抵押物折价和拍卖、变卖抵押物。以何种方式实现，由抵押人与抵押权人协商。协商不成，由法院裁判。为了保护抵押人和抵押人的其他债权人的合法权益，抵押物是不能直接受偿的。 根据《城市房地产管理法》第四章“房地产交易”的规定，国有土地使用权可以依法转让。该法对转让国有土地使用权的条件及禁止转让的各种情形作了具体规定，没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权，但并未规定不得转让。1990年原国家土地管理局曾发出《关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》，要求对国有土地使用权的出让加以有效管理，出让金受基准地价限制。但对国有土地使用权的转让没有特别限制。其他法律、行政法规也没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权。 （二）折价抵偿是客观需要 尽管一般情况下，抵押权实现时，只要对土地使用权依法正确评估，一般不会出现土地使用权的价格高于当地市场价格从而出现不能转让变现的问题，而且强制拍卖的变现价值会低于任意拍卖时的实现价值，或者签订抵押合同的评估价值。但拍卖不能无限制地进行下去。如果房地产市场不景气，国有土地使用权的二级市场处于有价无市状态，抵押财产通过市场无法变现，主债务人也没有其他可供执行的财产，债权人与债务人又无法就抵押受偿达成协议，为了实现抵押权人的合法债权，人民法院可以以有批准权的人民政府土地管理部门确认的地价评估结果为依据，将土地使用权折价，与抵押权人协商并经抵押权人同意后，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人持有。对这一意见原国有资产管理部门和国家土地管理局均表示同意。由于国有土地使用权客观存在无法变现的现实，折价抵偿是不得已的办法。 （三）折价抵偿国有土地使用权不会造成国有资产流失 有人认为，通过拍卖国有土地使用权或者以其折价抵偿实现抵押权会造成国有资产的流失。虽然这种担心不无道理，但这种担心是不必要的。一方面，为实现抵押权而进行的拍卖属于强制拍卖，与一般民事交易活动不同，要受到有关强制执行法律的制约，其目的是为了使国有土地使用权变现。这种拍卖或折价与拍卖国有企业的其他财产或者将国有企业的其他财产折价的目的完全相同。另一方面，人民法院在确定国有土地使用权的拍卖低价或者折价都不可能不考虑基准地价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”在司法实践中，抵押权人通常为国有商业银行，更好地实现国有商业银行的债权本身就是防止国有资产的流失。因而，拍卖国有土地使用权或者以国有土地使用权折价抵偿抵押权不可能造成国有资产的法律流失。