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  2021-12-23 18:25 齐明星 客户经理

  经济适用房抵押要注意什么问题？
  根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行将可能导致两个方面的问题：
  第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。
  第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。
  但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人(主管机构认可的金融机构)用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金，按照相关法律规定予以处置。
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  2021-12-23 18:21 樊拴良 客户经理

  经济适用房贷款前提条件
  1、5年内经济适用房不能贷款购买。由于5年以内的经济适用房是有限产权，即购房者只拥有“房屋所有权”，而没有“土地使用权”。这样一来，银行信贷安全将无法保证，因此，各银行不对5年内经济适用房发放贷款。
  2、5年以上经济适用房取得完全产权后，才可贷款购买。银行发放贷款的前提主要看抵押房屋的产权，这样，即使出现坏帐等情况，银行也比较容易处理。因此，只要购买已取得完全产权的经济适用房，符合购买条件的购房者就可以申请贷款。
  经济适用房贷款方式
  1、抵押贷款
  2、质押贷款
  3、保证贷款
  4、抵押质押加保证贷款
  注：当前采用较多的是以所购的经济适用住房房产作为抵押物的抵押贷款方式。其他三种方式在购房者允许的情况下，也可以选择采用。
  经济适用房申请贷款条件
  1、经济适用住房个人购房贷款的操作过程基本与商品房的个人购房贷款操作方式相同。
  2、具有完全民事行为能力的本市行政区域内正式户口的自然人；
  3、有稳定的职业和收入，以个人的自身能力为主；
  4、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
  经济适用房贷款流程
  1、购房者在与开发商签订房屋认购书后，可持认购书到贷款银行申请贷款，
  2、经银行初审合格后，再到银行指定的事务所办理个人还款能力的审查，在银行初审合格后，购房者还须同时与开发商签订正式购房合同，支付首付房款，并办妥《个人收入证明》（可由其所在工作单位人事劳资部门出具），上述内容经律师审查后，由律师出具《法律意见书》。
  3、此外，贷款人还须到银行指定的保险公司购买房屋财产保险（时间与贷款期限相同）。
  4、上述各项完成后，借款人可与银行签订借款和抵押合同，随后银行将款项直接划入开发商账户中，借款人即按月开始归还借款本息
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  2021-12-23 18:18 黄盛权 客户经理

  可以申请银行贷款。

  根据《经济适用房管理办法》：

  第九条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

  购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

  第十条　经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

  第十一条　经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

  扩展资料：

  根据《个人住房贷款管理办法》：

  第五条　借款人须同时具备以下条件：

  一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

  二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

  三、具有购买住房的合同或协议；

  四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

  五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

  六、贷款人规定的其他条件。

  第六条　借款人应向贷款人提供下列资料：

  一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

  二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

  三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

  四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

  五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

  六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 18:09 龚崇权 客户经理

  住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。是一项统一存储、专项使用的长期住房储金，由员工和其所在单位缴存两部分构成，属于个人所有。但是对于大多数购房者来说，究竟如何使用住房公积金？想必会有许多人存有疑惑与不解。对此，“我爱我家”专家将为您做出以下详细解析：
  一、符合规定的职工可以提取住房公积金：
  政策规定住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。但是，如果职工有特殊要求，属于下列情形之一的可以提取职工住房公积金账户内存储余额的：
  （1）购买、建造、翻建、大修自住住房的。购买自有住房的，需提供符合法律规定的购房合同或协议；建造自有住房的，需提供规划、土地管理部门批准的文件；大修自有住房的，需提供规划管理部门批准的文件，方可提取住房公积金。
  （2）离休、退休的。对于离休、退休的职工只需提供合法有效的离休、退休等相关证明即可提取住房公积金。
  （3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。这样的职工只要按规定提供劳动部门出具的职工完全丧失劳动能力鉴定及单位解除劳动合同证明，即可以办理住房公积金销户支取了。
  （4）出境定居的。对于移居国外的职工，其国内的住房公积金也可提取，只需到相关部门办理销户手续，即可将住房公积金账户中的缴存款提出。
  （5）偿还购房贷款本息的。对于以解决自住为目的购房并已经办理贷款的购房者，每年可申请提取公积金还贷款本息一次（2次申请时间间隔12个月以上含12个月）。
  （6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。如果你个人分摊的房租已经超过了本人工资收入的5%，那么超出的那一部分是可以提取公积金来支付的。
  同时，公积金存储余额还可以用于支付商业贷款买房的首期支付，但必须先消费，后提取。此外，购买二手房的职工同样也可以提取住房公积金。职工只需出示提供买房人在房屋所在地的区县房屋权属登记部门办理的房屋所有权证，房管部门代税务部门开具的契税完税凭证及房地产交易的发票即可提取住房公积金。
  二、客户购买二手房亦可用住房公积金：
  除了购买商品房可以使用公积金贷款外，购买二手房也同样可以使用公积金贷款。如“我爱我家”等具备住房公积金代办资格的中介公司就能帮助广大购买二手房的客户办理公积金贷款这项业务，实现客户轻松置业愿望。
  （1）使用公积金贷款购买二手房与使用商业贷款相比较，优势较多：
  ①公积金贷款成数较高。一般公积金住房贷款成数可达到房产评估值的90%－95%；而商业性贷款购买二手房的最高贷款成数则为房产评估值的80%。
  ②公积金贷款年限较长。住房公积金贷款的贷款期限最长为30年。而商业贷款的贷款期限较住房公积金则少一些，一般为20年。
  ③公积金贷款利率较低。公积金贷款的利率相对较低，目前1－5年期限贷款年利率为3.96%，6－30年期限的贷款年利率为4.41%；而商业贷款的房贷年利率1－5年期限为5.27%，5年以上为5.51%，两者相差近一个百分点。利率比商业贷款低是公积金贷款的最大优势。
  （2）二手房住房公积金贷款申请人需具备的条件：
  申请二手房住房公积金贷款的客户需符合以下条件才能获得贷款。
  ①具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；
  ②具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力；
  ③在北京市所属区县内购买自住住房；
  ④具备购买住房的合同或相关证明文件；
  ⑤在申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上（离退休职工除外）。
  符合上述五点标准，客户方可申请公积金贷款购买二手房。除此之外，作为担保方的北京市住房担保中心还可向符合条件的贷款人提供二手房贷款连带全程保证担保，降低贷款人购房风险。同时借款人还可免费享受北京市住房担保中心为其提供的个人抵押商品住房保险一份。
  （3）二手房住房公积金贷款手续繁琐，委托大型、正规房屋中介办理省心又省力：
  由于申请办理二手房住房公积金贷款，手续相当繁杂且所涉及到的专业知识较多。因此，对于从未办理过此项业务的购房者来说，具体操作起来一般都会感到无从下手。这时，如果委托大型、正规的房屋中介公司代为办理就会大不一样了。像“我爱我家”这样信誉好的大型房屋中介，不但能够帮助客户办理二手房住房公积金贷款业务，还能够根据客户自身特点，提供专业的优质服务。同时，“我爱我家”凭借良好的口碑信誉以及与多家银行间保持的良好协作关系，加上优秀、专业的金融理财队伍，在银行贷款方面，不论是二手房住房公积金贷款还是商业性贷款，都能为广大客户提供全方位、系统、专业的金融理财一条龙服务，使广大客户实现轻松置业理财愿望。
  随着越来越多的大中型企业、公司为其内部员工办理住房公积金的不断增多，“我爱我家”预计：在未来二手房市场的不断发展中，越来越多的购房者将会使用住房公积金贷款购买房屋，二手房住房公积金贷款将引领购房者房屋消费需求的新时尚。
  [经济适用房]: 指根据国家经济适用房有关优惠政策建设的，带有一定政策性的、指在解决中低收入者居住需求的城市住宅。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。 他的建筑成本收到政府监控，土地取得、房屋建设可以享受一定的优惠政策，其售价需要经过政府审核批准，因此一般来说，其价格较商品房相对较低，购买这类房屋的人员家庭需要符合相关的政策，购买后再出售受到一定限制（一般需住满五年），并且转让时需补缴土地出让金的价值。
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  2021-12-23 18:04 齐晓彬 客户经理

         房产产权达5年以上可以申请银行贷款。
         《经济适用房管理办法》第九条规定：
          购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》           规定    外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通               知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。一般首           付30%左右。

  1. 经济适用房在五年之内是不可用于抵押贷款的，要五年后才可以上市交易，这个时候才能用于抵押贷款。因为经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，经济适用房5年以内，国家不给办理产权证，如果没有产权证也就不能抵押贷款了。
     

  2. 借款人申请借到的经济适用住房个人购房贷款不能高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70％；贷款期限：1—20年贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行。

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  2021-12-23 17:38 齐晓彤 客户经理

  你好，你的前提说的不好，你是否已经购得此房交付全款，还是你未交付全款只是刚刚申请下来，如果这样可以用公积金贷款去运作
  但如果你已经全款购得，经济适用房，现在的政策是5年内不允许上市，抵押
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  2021-12-23 17:27 龚孝雄 客户经理

  深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，沈阳房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。

  　　保障房即保障性住房

  保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

  保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

  深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基本方向是：

  加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进.

  　　国家采取的政策

  (一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。

  (二)多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。

  (三)开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房和城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。

  　　保障性住房租赁申请条件：

  住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

  (一)家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍;单身居民申请的，应当具有本市户籍;

  (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;

  (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;

  (四)家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

  (五)家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障;

  (六)市政府规定的其他条件。

  申请廉租住房的，除具备上

  述(一)、(三)、(四)、(五)、(六)条件之外，还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。

  保障性住房购买申请条件：

  住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：

  (一)家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的，应当具有本市户籍;

  (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准;

  (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额;

  (四)家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

  (五)家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房;

  (六)家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外;

  (七)市政府规定的其他条件。

  单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

  保障性住房补贴申请条件：

  未租赁保障性住房且符合条件的住房困难家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。

  自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准，且符合条件的家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。

  货币补贴按月发放，补贴金额按照户籍人口数计算。

  
  

  （以上回答发布于2015-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）