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  2021-12-23 19:18 齐智娟 客户经理

  一般而言这是要看情况的，转手房屋属于二手房交易，而在二手房交易中最重要的就是房产证，一切都是以房产证为准的。

  如果户主想要卖掉现在居住的房子，但是又还有贷款没有还清，那么首先需要确定的是自己是否拥有该房子的房产证，只有拥有该房子的房产证才能对该房产进行交易。

  如果还没有拿到该房子的房产证，那就意味着户主暂时对其没有处理的权限，不能办理过户手续，也就是不能进行房屋买卖。

  操作方法：

  1、用购买者的首付款支付未还清的贷款

  这种方法目前是最常见而且安全系数最高的一种方法，这种模式适合于那种贷款额度较低的房主或者是大部分贷款已经还清，只剩下数目较少的贷款的情况。

  通常情况下，在二手房交易的过程中，买家会同意先付房产总成交额的30％-40％。在这种情况下，卖方就可以选择利用买方的首付来把剩余的贷款付清，然后向银行申请撤销房产的抵押登记，这样就能进行下一步的交易，办理过户手续。

  2、寻求还清贷款的其他来源

  其他来源有很多，比如可以向周围的亲朋好友求助，向他们借钱先把剩余的贷款还上，在成功办理了解除抵押手续和过户手续以后，顺利将房子卖掉后再将钱还给亲朋好友们，这是一种比较省事而又便捷的办法。

  或者如果卖方户主名下有其他的抵押物，也可以考虑用这些抵押物（如其他房产等）向银行申请，这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来还清想要出售的房产贷款，之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

  3、转按揭

  转按揭是指房主准备将住房出售或者转让给第三个人，从而申请办理贷款的相关变更。但是这种办法的局限性在于很少有银行受理这种业务，大多数银行并没有开通这一业务，户主可以向相关贷款银行咨询以了解具体的情况。

  总之，正在处在抵押状态而其户主连房产证都没有的未还清贷款的房子是不能转手出售的，但是，只要清楚自己拥有房产证，那么也就可以任意处置该房产，因此想要转手房产的户主要找到合适的方法来解决自己的困扰。

  扩展资料：

  房屋交易提醒

  增强“三个意识”防纷争

  楼市调控政策的出台对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响，房屋买卖过程中应注意哪些问题，才能避免不必要的纠纷发生？对此，法官建议应增强“三个意识”：

  一是增强风险意识，充分了解政策。

  房屋买卖双方在订立合同之前，应注意了解近年来的楼市调控政策，尤其是对于购房资格、首付房款比例、贷款利率、贷款资质要求等，应严格对照自身条件，对可能的风险有充分的预判。

  实践中，无论借假结婚、假离婚“曲线购房”，还是以补缴社保打政策擦边球，其背后都隐藏着难以预知的风险，一旦出现问题，不仅导致买卖不成，购房人或卖房人还可能承担违约责任。

  二是增强诚信意识，自觉践行契约。

  现代市场经济是发达的信用经济，合同任何一方应尊重契约，崇尚规则，信守承诺，不能以受调控新政影响为“借口”，达到故意毁约的目的（如案例二）。

  当事人主张解除合同，必须证明确实属于调控政策规定的范围及对象，虽然积极、努力地履行义务，客观上仍难以实现合同目的，或继续履行合同将导致明显的不公平。

  当然，判断是否有解除权，应以当事人要求解除合同之时为准。不应以之后的情况，如一段时间后影响交易的障碍消除，来倒推否定当事人的解除权。

  三是增强证据意识，完善书面约定。

  房产中介在促成二手房买卖合同签订过程中，往往表示可以代为办理贷款、过户，甚至承诺可以办出一定折扣优惠利率的贷款，或者中介佣金打折收取等等。

  对此，应要求中介将所有口头承诺写进书面合同中，以免中介“食言”，不兑现承诺。新盘销售之时，开发商多在广告宣传上大做文章，对此则应注意保存好广告宣传单，将来一旦涉讼可作为有力证据。

  同时，应注意广告宣传的“卖点”有无真正落实在开发商提供的格式条款中，如果没有，可要求在补充条款中进行约定。

  参考资料：

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  2021-12-23 19:12 龚崇栋 客户经理

  按揭中的房子可以卖。银行通常规定贷款未满一年的要付违约金，满一年的不用付。你可用买房人付的首付款去银行提前还贷，办理解押手续，之后再办理过户。相关内容如下：
  一、首先二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易。目前该房产未拿到产权证，因此暂不能办理过户手续。如果您想与卖方办理合同更名，可以让房主与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与您之间重新签订合同并进行备案。不论是更名和撤销合同备案，都需要得到开发商的同意和配合。但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。
  二、如果有出售条件，是可以办理转按揭手续，首先是要取得银行的同意，可以先向贷款的银行提出申请。目前银行一般情况下，不办理转按揭手续。一般是是房主自筹资金还清贷款，取出产证；也有的是客户以定金形式支付部分现金给卖方，以帮其取回房产证，这取决于客户对卖方及所委托的中介公司的信任程度，而这种方式对买方来说存在风险，一般不会被接受。
  三、虽然管理部门规定二手房交易可以办理转按揭手续。但在实际操作中，不同银行有不同规定，具体您还需要咨询相关的银行方面。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要您委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请，需要您委托中介代理公司执行。
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  2021-12-23 19:09 齐晓强 客户经理

  按揭买的房子还没有拿到房产证可以卖，卖家需要把贷款转给买你房子的下家，需要自行协商。该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿按揭房款。

  扩展资料：

  二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。

  卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；卖方向买方实际交付房屋；

  银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

  参考资料：

  
  

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  2021-12-23 19:06 齐晓娥 客户经理

  首先，了解按揭所购房产是否办理抵押登记。
  根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和按揭时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此目前个人购房贷款一般都采取阶段性担保加抵押贷款的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。
  如果房产抵押尚未办理，卖家则首先要与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同，除非您先行偿还全部贷款。
  如果所购房产已经办理了抵押登记，卖家则无需与开发商协商，但必须取得贷款银行的同意，并且要告知受让人该房产已经抵押，否则转让行为无效。
  其次，转按揭银行多数不受理房贷转按揭是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，即仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。也可以是正处在住房按揭期间的借款人，为了增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限，通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。
  在实际操作中，由于转按揭操作程序比较复杂，几乎少有银行会同意这种转让，大多数银行会将此作为二手房买卖贷款处理。西安市
  交通银行的工作人员说，严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款没还清的商品房
  ，购买方继续为该商品房偿还贷款。还款主体变更，买方得到银行放贷后，并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易，消费者是见不到现金的。
  据了解，目前在已经推出转按揭业务的银行，也没有实现不同银行间的转按揭业务，主要是因为银行业务没有联网，有些银行之间利率也并不统一。
  再次，自筹资金提前还贷
  从贷款银行来说，同意卖家转让该房产的前提是，要提前终止贷款合同，收回全部贷款和相应利息即提前还贷。先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与买家办理转让手续，此时则完全是买卖双方两个人之间的事了，这也是最简化的办法。在具体的操作过程中，一般有两种形式：
  第二种：找到买主后，买卖双方沟通。买家先支付一部分房款，供卖家提前还贷，然后卖家办理好结清手续后过户给买家，买家再给尾款。
  这种办法较为常见，但这种办法对于买方来说会存在一定的风险，因为在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失。为保险期间，在垫付过程中，买方与卖方或者签订一份手续办理相关事宜的承诺协议，并以房产证做抵押。或者选择有信誉的大型中介公司介入，作为第三方保证资金的安全，卖方支付几百元的办理费。
  最后，向中介公司拆借
  卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，只能用向中介公司拆借，这是实在没办法的办法。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷，不过要收取较高的手续费。一般每天的收费为借款的4%。
  在这里要特别提醒的是，买卖双方交易成功，办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
  一般银行开办有个人住房转让贷款，即转按揭贷款。
  如果是在建行贷款，建行转按揭贷款申请贷款应提交的材料：
  （1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等（3）借
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  2021-12-23 19:03 黄盛权 客户经理

  没怎么看懂你的意思，如果说是开发商还没有跟银行签好协议这基本上是不大可能，除非开发商拿地没有跟银行贷款，如果是公积金，那倒有可能跟公积金的协议没签好，主要原因是公积金那边关系没打好，或者房子还没建，但归根结底其实你贷款没必要着急办，只要你有购房合同在手就不要怕房子不给你，拖一下也无所谓，但如果是公积金的话就要尽快了，公积金政策要变
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  2021-12-23 19:00 黄益江 客户经理

  听您的说法
  我猜 应该是 开发商还没有和银行方面协调好具体按揭手续问题
  一般新楼盘 开发商要将预售证、项目各项信息 ，文件向合作银行提供，
  待银行审批完成，与开发商签订按揭合作协议，里面会约定开发商作为担保方，
  对买房人不还款的一些担保条件 保证金比例
  以及放贷比例 年限等等事项
  待上述手续完成后，
  购房人才可以去开发商指定银行办理按揭贷款并提交资料
  问题不大，你只需要等待开发商通知 即可
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  2021-12-23 18:57 齐晓娟 客户经理

  与开发商没有签订商品房买卖合同，银行不会贷款的。与银行的按揭贷款合同也没有签署，怎么会开始还款了呢？流程完貌有些不对。
  建议你与银行问清楚流程和现状。先停止还款。
  开发商这边，如果还没有签订合同，你选择退房，可能需要承担一些责任。如果预定协议中的。