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  2022-03-11 14:00 黄益汉 客户经理

  买房子一定要量力而行，我们先看看小户型的房子有哪些优点：
  1、房屋总价低小户型的房子地段比较好，虽然单价比较高，但由于小户型的房子面积小，房屋总价也不会太高。小户型相对于大户型来说，具有低总价、低首付、低月供的特点。这对于经济实力不是很好的购房者来说，应该一个不错的选择。
  2、过渡性超强对大多数单身贵族或小夫妻而言，想一步到位难度较大。因此，小户型可作为一个过渡性产品。在若干年后，有了更大、更舒适的房子，小户型容易出租出售。
  3、空置率较低小户型用来出租，无论是在租金上，还是在生活环境上都容易满足租客的需求，而且小户型周边房客集中，人流量也不少，在生活配套上相对便捷，所以找到合适的租客并不是一件太难的事情。
  4、生活便利一般来说，小户型功能区紧凑，起居方便，这一点，对于年轻人“死宅”，“死懒”，养老人群日常活动范围有限，或者对于需要陪读的家长来说，该有的生活一样不少，也完美的避免了空间浪费，可谓是完美的生活居所。
  小户型适合哪些人群？
  1、单身人士小户型的房子面积小，不适合太多人居住，如果是经济实力有限，并且目前以事业为主的单身人士，购买小户型的房子就再合适不过了。对于单身人士而言，如果是租房子，以现在的租金水平来看，一个小公寓的租金就可以比得上购买小户型每个月的月供了，那为什么不买一套属于自己的房子呢？
  2、两口之间对于还在热恋中的小情侣，或者刚刚结婚的小两口而言，小户型可以说是你们买房选择的最佳目标了。因此，在资金不是很充足的情况下，小户型的出现可以算得上是为你们“量身而作”的。因为，小户型的总价不仅比较低，而且还可以使自己在以后的人生里，没有太大的生活压力。最重要的一点就是，购买小户型，也可让你的生活过的比较舒适。
  3、买房胜于理财小户型是有一定的理财价值的，在一些大城市中，人口流动大，外来人口多，租房市场需求量大，在商圈周围或者交通枢纽区域，购买小户型住宅用于出租，总价低，门槛不高，一般能以租金偿还月供，赚取稳定收益。比起大户型来说，出租出售较易，可迅速回笼资金。因此，在自己钱不够的情况下，如果一味的去追求大户型的房子，就会给自己带来过重的经济压力，相反，购买小户型的房子更符合自己的经济情况。以上就是关于钱不够的情况下买小户型是否可以的介绍了，很多人购买小户型的房子都是用于过渡的，小户型该有的生活配套一样不少，地段不错，也完美的避免了空间浪费，可谓是完美的生活居所。
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  2022-03-11 13:57 龚崇栋 客户经理

  建议您先了解目前买公寓自住的利与弊利：不占购房名额、居住比租房安稳买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次业者的身份申请首付最低三成的房贷。”弊：不能入户、不能拥有学位商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。另外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。结合您自身目前的条件，如果作为投资或自住来说的话，请慎重选择。
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  2022-03-11 13:54 齐景岳 客户经理

  如果是我，我也会买。银行存钱能存多少。租出去了还能挣个钱，租完后还完贷款还可以存钱。房子是个不动产，一举两得的事情啊！
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  2022-03-11 13:51 米大丽 客户经理

  你好，你的问题，直白说就是买40年产权的商业房还是70年住宅房的区别，接下来，我就来给你做个详细的解析呢

  1、40年产权和70年产权到底是什么意思？

  
  

  产权就是指产权人对房屋拥有的所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。
  

  根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

  其房产年限是永久的。土地是国有的，居住用地土地使用权出让的年限是40、50、最高70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权！

  2、我们买房是产权40年的还是产权70年的更好？

  如果从首付比例、货款利率、买房契税，办产权证费用及过户等地方看，40年产权的费用都要比70年住宅的高

  根据最新的《中华人民共和国物权法》来讲，一个是40年补交土地出让金，一个是70年才交。

  如果从按揭方式来看：70年产权住宅可以选择公积金贷款或商业按揭，首套房子首付至少20%-30%（根据各个地方政策），贷款最长年限为30年，贷款利率为基准利率或更低

  而40年产权商业房首付50%，不限购，但只能用商业按揭，最长10年且利率要上浮10%，有缴公积金的人就浪费了

  3、40年产权和70年产权的落户就学问题

  每个人买房，很大的关注点就是能否落户和孩子的就学。其实这两种类型还是真是有区别的。从落户就学来讲：

  如果是40年产权的商业房，它是落不了户，也不划片学区，也就是说跟你的落户就学没有关系的。

  如果是70年产权的住宅房，可落户，也可划片学区，比较适合与刚需购买自住的人。

  总体来说，70年住宅和40年商业公寓的区别就是一个是普通的住宅，一个是商业用的。如果打算投资的话可以考虑40年产权的，家庭住的话最好选择70年产权的好。
  

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  2022-03-11 13:48 赵飞船 客户经理

  一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。
  公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客；一类是没有太多投资成本的投资客户。
  1、刚需客（客户占比10%-20%）。
  刚需客在整个公寓客户中占比非常少，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，无力购买住宅产品的人群。
  他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。
  2、投资客（客户占比80%-90%）。
  投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。
  这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。
  二、刚需客：公寓的居住价值是被阉割的，居住环境不断恶化，不适宜居住。
  刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。
  居住缺陷1、公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。
  住宅最大价值就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能，不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。
  居住缺陷2、公寓随着办公租户增多，生活环境逐步恶化。
  根据我的调查：无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。
  目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主，投资客是追逐的就是回报率、租金，谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中，办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。
  一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆，居住客户还是可以承受的，顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业，你晚上能睡着觉吗？隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候，你能忍住骚动的心吗？
  因此随着办公客户逐步增多，公寓的生活环境无疑是逐步恶化的，这直接导致居住客户的流失。
  居住缺陷3、不通燃气、商业水电，高物业费、使用成本居高不下。
  公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户，购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。
  公寓产品全部都不可以通燃气的，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。
  我们来简单举个例子就清楚了：
  电费：民用120元，商用360元
  现在一二线城市民用电费采用的分时电价，单价在0.3元-0.5元每度，商业电费是0.9元-1.4元每度，公寓每户平均每月用电在200-400度之间，我们按照平均值来计算，民用电费：0.4元/度*300度=120元；商用电费：1.2元/度*300度=360元。
  水费：民用48元，商用100元
  现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨，商业水费大概是在4-6元每吨，公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算，民用水费：2.4元/吨*20吨=48元；商用水费：5元/吨*20吨=100元
  物业费：民用100元，商用250元
  现在一二线城市住宅物业费在2元每平米，商业物业费大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算，住宅物业费：2元/平米*50平米=100元；商用物业费：5元/平米*50平米=250元
  通过上面的测算：住宅物业使用成本加起来大概268元/月，公寓物业710元/月，同比住宅物业生活成本上涨了164.92%
  居住缺陷4、公寓居住舒适度差，无采光、小区无环境、无绿化。
  公寓产品本质是商业项目，因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念，根本不考虑居住的舒适性。
  首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高，只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型，北面户型一年四季没有阳光，东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的，开发商为了最大化排布物业，各栋楼栋之间距离非常近，公寓户型的阳光会被互相遮挡。
  其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面，容积率偏高，因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境，没有中央园林，没有生活配套，没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。
  最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便，公共配套设施使用频率多，例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰，没有私密性。
  刚需客们：一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。
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  2022-03-11 13:45 龙安隆 客户经理

  你确定公寓30平方可以入户吗？我自己做地产销售的，反应江苏这边是不可以的，别被骗了，而且学区房这种东西没有政府发文，分分钟等你报名了才发现不能读
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  2022-03-11 13:42 辛培剐 客户经理

  在限购、限贷政策背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。据统计，目前广州市在售的公寓项目有40多个。
  “五一”前夕，位于番禺万博CBD商圈的四海国际公寓首批推出市场的300多套单位，去货率逾九成；冒雨开盘的长隆板块两公寓盘保利大都汇和奥园城市天地，一个2小时售罄，另一个去货率也接近七成。
  到了“五一”，商业公寓更是放量上市，同样受到追捧。
  “后五一”期间，广州市面上不少公寓产品依然令人瞩目。其中绿地时代云都汇、万科在广州的首个商业综合体“万科云”受到市场关注。
  公寓如此之火，除了“限时代”的背景，也因其售价比同地段的住宅单位低。然而，专家提醒置业者，商业公寓自身的硬伤需要注意。
  今年商业公寓巨量上市
  据相关机构统计，预计2014年广州将推出近2 .5万套公寓新品，相对于2011年的8091套，2012年的12673套，2013年的20690套，供应量更进一步。
  业内人士分析，今年商业公寓大量上市，完全是得益于前两年各区争相推出商业地，如今是瓜熟蒂落的时候。记者匡算，目前全市在售的公寓项目有40多个。今年以来，仅在番禺华南板块，就有包括四海企业旗下的四海城国际精装公寓、保利大都汇、奥园越时代、敏捷华美国际、敏捷御峰国际等多个项目推出了公寓产品，货量之多、推货时间之密集，为近年来少有。
  今年“五一”期间，商业公寓放量上市。在多个区域，如萝岗和番禺、越秀等地，同质化公寓盘都迎来战况惨烈的“埋身肉搏”。
  从供应量来看，萝岗板块集中5000套商业公寓，是全市公寓大户集中地，其次是番禺区，3000套的供应集中在南站、汉溪长隆和万博板块；越秀区多个烂尾盘活或者多年未开发项目的商业地今年集中上市，2000多套的供应在老城区首屈一指。三个区域共同构成了公寓销售大战的“主战场”。
  小户型成主流 大户型奇缺
  综观目前市场上的产品，为迎合更多投资者的需求，大多主打LOFT户型，户型面积也设置在40-80平方米之间，甚至有不少20-30多平方米的MINI户型，以不限购、面积小、总价低来赢取更多买家的关注。同时，为进一步降低总价，大部分的产品都选择了毛坯发售。
  反而一些更适合大型企业高管需求的100平方米左右的产品，成为了稀缺产品。于是，一些精明的开发商顺应这部分市场需求推出大户型产品，如四海CEO公馆，户型面积大约在100平方米左右。
  建议：“虽然公寓小面积产品的总价便宜，购买门槛较低，但是市面货量太大了，大户型因为稀缺反而更有上升空间。”对于公寓买大还是买小哪个更具投资潜力的话题，业内人士分析，如果周边环境、空间布局做得好的话，在升值潜力和投资回报上，设计更好、品质更高、舒适性更强的大面积户型更有前景。专家认为，投资盈利法则有时应遵循“逆向思维”，即不是大多数人都趋之若鹜的东西。真正有前景的产品早期通常是散落在地上的“砂砾”，你能不能从中把握机会，就看对市场、对未来的前景有没有“未来眼光”。
  靠近城市综合体成公寓先发优势
  上述四海城和保利、奥园的项目之所以成功大卖，有专家分析，很大程度是源于其含着金钥匙出生：番禺区的万博—长隆板块被誉为继天河、北京路、上下九之后的广州“第四商圈”。而其本身项目就是城市综合体的一部分，优势明显，其他公寓项目无法比拟。
  提醒：分析人士指出，市中心地段的公寓价格接近4万元/平方米仍然热销，投资者更多地就是看重其项目的配套设施完善，尤其是发达的交通网络和商业资源。对于近郊的公寓，投资时也应该注意这些方面是否已有现成的配套或未来规划，这些因素都会令相应地区的公寓价值水涨船高。
  首次置业者买公寓自住的利与弊
  “近两年商业公寓市场持续升温，一方面来自住房需求，另一方面来自投资需要。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，与普通住宅限购限贷不同，公寓不受调控政策影响。而在同一地区，公寓的估值一般也较住宅低一些。“在现今的住房供求关系下，公寓在很多地方扮演了类住宅的功能，填补了住房市场的一部分空白。”
  利：不占购房名额、居住比租房安稳
  近日记者接到几个单身贵族朋友的咨询，都是打听商业性质公寓该不该买。“实在不想再租房了，有个自己的窝比较踏实一些，但总价控制在100万元、首付30万元左右的住宅实在难找，看过很多二手房不仅可选择的少，而且觉得真心不值，干脆投奔公寓吧！”杨小姐跟记者算了一笔账：番禺华南板块小面积的公寓单位，单价1.6万元左右，四五十平方米的单身公寓首付五成正好40万元左右，“买这个靠谱吗？用来自住怎样？升值前景又如何？”不知该如何选择的杨小姐很纠结。
  对此，地产专业人士表示，买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。”
  弊：不能入户、不能拥有学位
  商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。
  此外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。
  业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。
  特别提醒：不限购商业公寓五大硬伤
  

  （以上回答发布于2014-06-03，当前相关购房政策请以实际为准）